东莞四部门联合发文严禁新的“商改住”行为，如何实施？_焦点滚动
2023-04-04 10:00:47 品牌东莞
重磅信号！
东莞四部门联合发文：
(资料图)
严控商业办公用房改公寓！
4月3日，东莞市自然资源局、东莞市住房和城乡建设局、东莞市市场监督管理局、东莞市城市管理和综合执法局联合印发《东莞市严控商业办公用房改公寓工作实施方案》（下称《方案》）。
该《方案》向市场释放出我市坚决遏制新的“商改住”行为的明确信号。
什么是新的“商改住”？
《方案》里提到新的“商改住”，是指一些开发商将商业办公类商品房改成公寓出售的情况，本次政策主要是对市场中新增商业办公用房的管控。
《方案》提到两点：
1.对新增的“商改住”实行零容忍，一经发现，将依法对项目开发商予以严厉惩处，并计入征信，对其后续的建设项目进行严格审查、从严要求，在符合上位法律法规的情况下，采取必要的市场准入限制措施予以惩戒，情节严重的限制或禁止参与土地市场交易；
2.对去化周期过长的镇街，将暂不予以批准商业办公用地；
这意味着，在东莞，除了存量的“商改住”公寓之外，后续所有商业办公项目都不得改为公寓。没有学位，没有燃气，不能登记为类住宅性质的“公寓式办公用房”，而开发商或中介再试图以“公寓”进行违规宣传，则要面临一系列惩罚。
如何杜绝新的“商改住”行为？
《方案》指出，东莞将进一步规范商业金融业用地、商住混合用地上的商业办公用房等非住宅类房地产项目的管理，从源头上加强全市商业办公用房的规划布局、总量供给和开发时序管理，严格新增商业办公用房的管控，坚决杜绝新的“商改住”行为。
同时，《方案》还列出多项举措，特别敲重点：
1.加强销售方案的审核把关，强化预售资金监管，督促开发；
2.加强对开发商和销售代理公司监管，对其发布的销售广告、宣传活动、样板房逐项检查，在购房合同中与购房人明确项目的商业办公属性；
3.不得擅自改变用途，须告知购房人严格按规划用途使用，对虚假宣传的依法予以查处。
4.科学规划商业办公用地的布局和总量供给，加大保障性住房供应。
买“商改住”的公寓有哪些风险？
经梳理，买“商改住”的公寓其实有不少的风险：
1.公寓使用年限短，土地使用权一般只有40年，而住宅70年。 比产权问题更重要的是产权到期之后的续期问题。这方面，住宅已经明确到期可自动续期，而公寓却没有明确这样的待遇。
2.流动性正在成为公寓产品的最致命打击。原因是公寓变现成本过高。住宅可享受增值税、契税和个税等方面的优惠，而公寓则要承担全部税费，整体税费成本高达10%-15%左右，而住宅的税费成本只有2%-5%。
3.公寓居住价值大打折扣。
首先，居住密度太高，两梯六户、三梯九户已经是住宅上限，而公寓分割面积更小，两梯十几户、三梯几十户可谓司空见惯；
其次，住宅有最少3小时日照时间的规定，而商业办公用房采光条件差、日照不足；
最后，建筑设计上也有“硬伤”，后期加建夹层、加装管道燃气等违建行为不当，也容易产生建筑安全和消防安全隐患。
4.公寓更便宜只是一种误区。公寓价格之所以低于住宅，是因为土地成本相对较低，土地使用年限相对较短，且没有学位配套，商水商电，实际成本一点都不低。
“商改住”物业往往建筑设计标准明显低于住宅，因此在设计上往往会有以下几个点“硬伤”：
1.消防安全方面，“商改住”公寓一般居住密度高，这就导致了公共通道窄，而防火分区和消防设施大多未做相应的改建，增加了火灾、疏散等安全隐患。
2.健康防疫方面，东莞对于住宅类商品房有保证大寒日最少3小时日照时间的规定，而商业办公用房则没有。采光条件差、日照不足，影响了居住的舒适性与健康。同时，高密度的居住环境，也容易造成一些传染性疾病的传播。
3.公共配套方面，由于与住宅的土地性质和建设规划目的不同，“商改住”公寓没有住宅小区配套的相应绿化、图书室、活动室等公共服务设施，也无法享受教育资源。
4.建筑安全方面，市场上部分“商改住”项目擅自增加房屋荷载，改建过程中无设计复核，存在一定安全风险。
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来源：东莞发布
本期编辑：小品君